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【犯罪者】東急不動産係長が顧客に脅迫電話で逮捕:林田力

大手不動産会社・東急不動産(金指潔社長)の社員(従業員)がコンサルティングのクライアントに嫌がらせ電話を繰り返したとして2010年8月18日に逮捕された。逮捕された人物は東急不動産ソリューション営業本部係長・高田知弘容疑者である。堺区検は9月3日、大阪府迷惑防止条例違反で略式起訴し、堺簡裁は同じ日に罰金20万円の略式命令を出した。
被害者は大阪府堺市のホテル運営会社の女性社長である。運営会社は2009年10月、東急不動産とコンサルタント契約を締結したが、契約内容や支払いに関してトラブルになっていた。高田容疑者は東急不動産側の担当者で、2009年12月から2010年6月にかけ、取引相手であったホテル運営会社社長の携帯電話に番号非通知設定で、嫌がらせ電話を繰り返したという。
嫌がらせ電話の内容や回数はソースによって区々である。ほとんどが無言電話であったが、「壊れろ、壊れろ」という呻き声で女性を畏怖させたこともあったとされる。また、回数は最低でも数十回であるが、約200回との情報もある。
高田容疑者は「社長とトラブルになり、恨みを晴らしてやろうと思った」と述べている。東急不動産は9月3日付ニュースリリース「弊社社員の逮捕について」で、「お相手の方、及び弊社のお客様、お取引先などの皆様には多大なご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」と述べた。東急不動産はビジネスで犯罪者を出したことになる。
高田容疑者の所属する東急不動産ソリューション営業本部では企業所有の不動産(CRE; Corporate Real Estate)を最適化するコンサルティングサービス(CRE戦略推進アドバイザリーサービス)・クレディールを展開している。
高田容疑者は週刊ダイヤモンド2009年7月25日号掲載のパブ記事「緻密な分析と堅実なソリューションでCRE戦略の意思決定をサポート」に顔写真入りで登場し、クレディールについて以下のように説明していた。
「営業や物流、生産などの拠点の現状を見直し、物件ごとに事業貢献度を測定します。たとえば社員寮であれば、物件時価とともに入居率、運営コストなどを把握。市場の現況を勘案しながら、より収益に貢献する活用策として運営の外部委託、他事業への転用、売却などのプランを提示します」
パブ記事掲載時、高田容疑者の所属はソリューション営業本部ソリューション営業部であった。その後、2010年4月1日付の機構改革によってソリューション営業部は営業推進部と統合・分割され、営業第一部と営業第二部が新設された。
東急不動産では自社サイトとは別にソリューション営業本部営業第一部名義でクレディールの公式サイト「CRE戦略力クレディール」を開設している。そのサイトのインフォメーション欄には少なくとも8月29日時点では2009日7月21日付で「「週刊ダイヤモンド(7月25日号)」に当社記事掲載」と表示され、リンクをクリックするとパブ記事のPDFファイルを閲覧できた。しかし、高田容疑者逮捕報道後の9月4日には記載が削除されている。
パブ記事では「同社(東急不動産)はあくまでも客観的・中立の姿勢を貫きつつ、本業の収益拡大に主眼を置いた戦略を提案する」と述べ、高田容疑者の以下の言葉を引用する。
「クライアントベストの追求が私たちのミッションです」
これはコンサルタントに望まれる姿であるが、トラブルになったホテル運営会社とのコンサルティングでは、クライアントのベスト追求の正反対であった。高田容疑者はクライアントを恨み、嫌がらせ電話を繰り返した。パブ記事の謳い文句と実態には信じ難いほどの落差がある。
高田容疑者の携わっていたコンサルティングサービスのアルファベット表記はCREdibleである。それでも読みはクレディブルではなく、何故かクレディールである。「You've Got Mail」を「ユー・ガット・メール」と表記するなど、この種の間違った英語表記は日本では少なくない。これは情報の受け手を侮った結果であると批判されている(小田嶋隆「「父親」を求める中二のオレらと、「ガールズ」の行く末」日経ビジネスオンライン2010年9月3日)。
クレディールのアルファベット表記では最初のCREは大文字である。これは企業所有不動産(Corporate Real Estate)の頭文字である。国土交通省が「合理的なCRE戦略の推進に関する研究会」を設置するなど、CREはビジネス用語として定着している。故にクレディールはCREとディールに分解できる。
ディールという言葉はdeal(取引、売買)を想起する。ここからは企業価値を向上させるためにCREを活用するコンサルティングではなく、クライアント企業の所有する不動産を切り売りし、手数料でコンサルティング企業が儲ける構図が連想される。これが運営会社のコンサルティングでトラブルとなった背景かもしれない。
さらにCREdibleには皮肉な結論を導き出せる。これと同じスペルの英単語credibleには二つの意味がある。第一に「信頼できる」であり、第二に「脅しが凄みのある」である。一般的には第一の意味で使われることが多い。第二の意味ではcredible threat(効果的な脅迫)という形で使われる。コンサルティングサービスとしては第一の意味でなければ困るが、嫌がらせ電話でクライアントを畏怖させることで第二の意味になってしまった。
クライアントに恨みを抱いたコンサルタントの心理を善意に分析すれば以下のようになる。コンサルティングは顧客の問題を解決するために有用な助言を行うことである。しかし、コンサルタントの中にはコンサルティングを自らの理想を実現する実験場と勘違いする人もいる。
クライアントの希望とコンサルタントの理想が合致すれば問題になることは少ない。しかし、コンサルタントの理想が顧客に受け入れられなければ、その種のコンサルタントはクライアントと衝突してしまう(林田力「オーマイニュース炎上史(2)オピニオン会員廃止」PJニュース2010年8月13日)。
但し、クライアントとの衝突が必然的に嫌がらせ電話に発展するものではない。そこには地上げ屋や近隣対策屋、ブローカーなども跋扈する不動産業界の陰湿さが感じられる。これは私にも思い当たる点がある。
私は東急不動産(販売代理:東急リバブル)から不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りされ、裁判で売買代金を取り戻した。そして裁判を記録したノンフィクション『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』を出版した。
ところが、どこから電話番号を仕入れたのか、私宛に嫌がらせまがいの不動産購入の勧誘電話が繰り返しかけられるようになった。マンションだまし売り被害者への不動産勧誘は被害者感情を逆撫でするものである。
その後、『東急不動産だまし売り裁判』が月刊誌サイゾーの「日本の裏側がわかる危ない本100冊」に取り上げられた。著者として取材を受けた私は出版のデメリットについて「嫌がらせまがいの不動産業者からの勧誘電話が増えた」とコメントした(「警察、学会、農業……の危険な裏 告発本が明らかにした「日本の闇」」サイゾー2010年1月号79頁)。
不思議なことに雑誌発売後は勧誘電話がなくなった。この経緯から勧誘電話に不気味な意図を感じている。その意味では本件のように事件が明るみに出ることは、不動産業界の健全化に資することになる。

東急不動産の東急リアル・エステート撤退に見るリートの矛盾

東急不動産は2010年1月13日にリート(不動産投資信託REIT)の東急リアル・エステート投資法人から撤退し、新たなリートを設立すると発表した。この決定はマーケットから好意的に評価されたが、そのこと自体が日本版リートの矛盾を際立たせる。
今回の決定により、東急不動産は保有する同投資法人の投資口と運用会社である東急リアル・エステート・インベスト・マネジメントの株式を東急電鉄に譲渡する。東急不動産が設立する新リートは、「東急」「とうきゅう」「TOKYU」のブランドを使用しない(東急リアル・エステート投資法人「スポンサーの異動に関する基本合意書の締結についてのお知らせの補足説明資料」2011年1月13日)。
リートは投資家から資金を集めて不動産に投資し、賃料収入など投資物件の収益を分配する仕組みである。ここで大きな疑問に直面する。それほど不動産投資のリターンが魅力的であるならば、リートなどという回りくどいことをせず、不動産業者が独自に行わないのか、という疑問である。教科書的な回答は投資家から広く資本を集めることで利益を大きくする一方、リスクも広く負担してもらうためである。これは株式会社の仕組みも同じであるが、リートでは投資家へのリスク転嫁の意味合いが強い。
東急不動産のようなリートのスポンサーとなる不動産業者のビジネスモデルは分譲が中心であった。新築マンションを建設し、販売することで投下資本を回収する。マンション業者には分譲ではなく、賃貸で利益を上げる選択肢もある。それでも多くの業者が分譲を選択する理由は、空室や物件陳腐化のリスクを避け、分譲によって即座に投下資本を回収したいからである。
分譲マンションの営業は「家賃を払い続ける賃貸よりも分譲が得」と囁くが、当の不動産業者自身は自社で保有するよりも、消費者に売り払った方が得と考えていることは認識しておくべきである。この賃貸と分譲の矛盾は悪質な勧誘が社会問題となっている投資用マンションにおいて露骨になる。最近でも国土交通省関東地方整備局が1月17日に強引な電話勧誘をしていたとして宅地建物取引業法施行規則違反で陽光都市開発に業務停止命令を出した。
一方でマンション業者にとっては分譲にも大きなリスクがある。売れ残りのリスクである。人気物件とメディアでは宣伝される傾向のある東京都世田谷区の新築マンション「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」も竣工後も販売が継続している。
販売を受託する東急リバブルが2010年5月10日に発表した2011年3月期業績見通しで「『二子玉川ライズタワー&レジデンス』を中心に販売を促進する」としたほどである。2010年5月から引き渡しの始まった「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」の販売促進を2011年3月期に行うということは、竣工後の在庫物件が残っているということである。
リートは売れ残り物件を抱えるマンション業者にとって処分先になる。仮にリートの投資物件購入が投資家の納得の上でなされるならば、売れ残り物件であっても問題は少ない。問題は東急不動産などリートのスポンサーが、一方でマンション分譲業者であることである。そこでは銀行が不良債権を系列ノンバンクに買い取らせたように、自社の売れ残り物件を系列のリートに買い取らせる危険が存在する。そのような危険を現実化させないために情報開示など様々な制度が存在するが、それは危険が存在しないことを意味しない。反対に過去の多くの金融犯罪は法規制を欺いてきた。
現実にリートの情報開示には疑問があるものも多い。たとえば東急リアル・エステート投資法人は、賃料減額に応じて10年間の定期借家契約とした保有物件について「物件の資産価値は向上いたしました」と報告した(東急リアル・エステート投資法人「資産の譲渡に関するお知らせ(横浜山下町ビル(バーニーズニューヨーク横浜店))」2006年3月29日)。低家賃の長期契約を締結することで資産価値が向上するとの論理は強引である。予測される賃料収入が減額されれば物件の鑑定価格は下がる。また、長期契約の場合、中途解約されると収入の落ち込みが激しくなりため、リスクは高くなると評価することもできる。
東急不動産の今回の決定に対し、マーケットには「物件開発の資金回収スピードを速める」と好意的に評価する声がある。この評価自体がリートを売れ残り物件の押し付け先と見るようなものである。その意味ではオフィスビルなどの空室率が高く、賃料も低水準になっている現時点での新規リート設立は不動産業者にとっては合理的となる。
東急不動産は「コンフォリア」のブランドで賃貸マンションを展開しているが、これも自社スポンサーのリート・コンフォリア・レジデンシャル投資法人が関係する。自社で保有するよりも、リートに譲渡することで投下資本を速やかに回収する。そのために存在するようなリートならば投資家にとっては有害である。