林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』

林田力:東急不動産の十条駅西口再開発は街壊し

東急不動産が参加組合員になっている東京都北区上十条の十条駅西口地区第一種市街地再開発事業が街壊しとして批判されている。低層の木造住宅中心の地域に超高層ビルを建設する計画である。高さ147m、37階建てで低層部が商業施設の複合タワーマンションになる。

再開発地域は商店街であり、超高層マンションは似合わない。十条は木造住宅あり、商店街あり、学校ありと生活者の街として成り立っている。百メートルを超えるマンションは異質であり、不要である。大型道路(都市計画道路補助73号線)は街を分断する。大型道路ができると道路の反対側の住民は道路を渡ってまで商店街に来なくなり、商店街が成り立たなくなる。

十条駅西口再開発反対 十条駅西口再開発反対


再開発地域の各地に見直す会による「西口再開発反対」の黄色い旗が立てられている。「ホントの安心安全はハシゴ車の届く建物から」との掲示もある。再開発で計画されている超高層マンションではハシゴ車が届かず、火事の際に不安があるとの指摘である。

十条駅西口再開発反対


リア王の言葉「もっと良くしようとしてしばしば良いものを台無しにしてしまう」も掲示されている。再開発によって商店街や地域コミュニティーが台無しになってしまうことを訴えている。その下には東京スカイツリーによって地元商店街が寂れたと報道する新聞記事も掲示されている(「ツリー地元商店街悲鳴 なじみ客もソラマチへ」)。

十条駅西口再開発反対


十条駅西口再開発は住民を犠牲にして東急不動産らの参加組合員が利益を上げる再開発である。再開発で建設されるマンションの戸数は約500戸であるが、地権者は僅か約40戸程度である。残りが東急不動産ら参加組合員によって分譲され、東急不動産の利益になる。地権者の権利変換率は異常に低く、平均予想値は96パーセントと100パーセントに満たない。地権者は再開発に参加すると従前よりも狭い面積の区分所有権しか得られない。

しかも、区分所有権であるために共益費や修繕積立金などの出費がかかる。商店ならば内装費などの初期投資が必要である。数千万円かかった例がある。熱海再開発の反対理由も小規模商店が再開発ビルに移っても内装費を負担できないというものであった。道路に面した店舗が再開発ビルに入居すると客の入りが悪くなる。

参加組合員の東急不動産は自社の利益しか考えておらず、ステークホルダーの犠牲の上に成り立っている企業である。不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りした東急不動産だまし売り裁判が典型である(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』)。

十条駅西口再開発反対


十条では過去にも再開発の構想があったが、反対の声が強く、今回は施工地域を狭くした上での計画である。再開発計画地では「この地域に再開発はいりません」など反対運動のステッカーなどが貼られている。反対運動の旗も立てられた。反対運動の旗が立つことで住民の中にも他に反対者がいることを認識し、新たな連帯が生まれている。

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業では超高層マンションによる日照阻害、風害、電波障害などの住環境破壊が問題視されている。これは同じく東急不動産が参加組合員になっている世田谷区の二子玉川ライズと同じである(林田力『二子玉川ライズ反対運動』)。二子玉川ライズでも街壊しの再開発が批判されている。二子玉川ライズの被害を繰り返してはならない。

十条地区まちづくり基本構想2011(案)に関するパブリックコメントでも十条駅西口再開発に以下の反対意見が寄せられた。

「高層住宅を中心とした再開発は十条地区にふさわしくない」

「再開発は、他人を巻き込まないで自分で資金を出して建てよ」

「再開発を実施することの問題点等を再度検証し、住民等の関係者間での情報共有が必要である」

十条では過去にも再開発の構想があったが、反対の声が強く、十条駅西口地区第一種市街地再開発事業は施工地域を狭くした上での計画である。経緯は以下の通りである。
1996年、東京都は十条地区の再開発事業の調査等を開始。
1999年、東京都は財政再建推進プランで新規事業を凍結し、調査中止となった。
2004年、北区は地元地権者を対象に十条駅西口市街地再開発事業勉強会を開始。
2005年4月、北区は十条駅西口再開発相談事務所を開設。
2005年10月、北区は十条地区まちづくり基本構想を策定。
2005年11月、十条駅西口地区まちづくり協議会が発足。
2007年8月、十条駅西口地区まちづくり協議会が再開発準備組合に移行。
2012年3月、北区は十条地区まちづくり基本構想を改定。
2012年10月、東京都は十条駅西口地区第一種市街地再開発事業等に係る都市計画決定・変更。
2012年11月、十条駅西口地区市街地再開発準備組合は再開発事業計画の素案を北区議会に提示。

東急不動産らの十条駅西口地区再開発の弊害

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業は住民を犠牲にして東急不動産らの参加組合員が利益を上げる再開発である。

第一に地権者に不利益を及ぼす。再開発地域の地権者数は79人である(東京都議会都市整備委員会2012年6月1日)。再開発で建設されるマンションの戸数は約500戸であるが、地権者は僅か約40戸程度である。残りが東急不動産ら参加組合員によって分譲され、東急不動産らの利益になる。地権者の権利変換率は異常に低く、平均予想値は96パーセントと100パーセントに満たない。地権者は再開発に参加すると従前よりも狭い面積の区分所有権しか得られない。

しかも、区分所有権であるために共益費や修繕積立金などの出費がかかる。商店ならば内装費などの初期投資が必要である。数千万円かかった例がある。熱海再開発の反対理由も小規模商店が再開発ビルに移っても内装費を負担できないというものであった。道路に面した店舗が再開発ビルに入居すると客の入りが悪くなる。

参加組合員の東急不動産は自社の利益しか考えておらず、ステークホルダーの犠牲の上に成り立っている企業である。不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りした東急不動産だまし売り裁判が典型である(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』)。

第二に超高層マンション建設日照阻害、風害、電波障害など周辺住民の住環境が破壊される。再開発に際して用途地域を近隣商業から商業地域に変更し、容積率を300%及び400%から500%に引き上げる。東急不動産らは規制緩和で開発利益を得るが、周辺住民は住環境破壊の被害を受ける。

本田正則・北区議「ボーナス、規制緩和というか、容積率の緩和とか、そういったものについては、やはり基本的にしないという方向で検討したほうがいい」(北区議会地域開発特別委員会2008年4月21日)

大島よしえ都議「百四十七メートル、三十七階建ての超高層ビルが建設されるんですけれども、そこは住宅だけではなくて業務・商業床も入るというふうに聞いていまして、地域の商業者の営業とか日照被害とか風害など、地域住民に与える影響が非常に大きいと思われます」(東京都議会都市整備委員会2012年6月1日)

これは同じく東急不動産が参加組合員になっている世田谷区の二子玉川ライズと同じである(林田力『二子玉川ライズ反対運動』)。二子玉川ライズでも街壊しの再開発が批判されている。二子玉川ライズの被害を繰り返してはならない。

第三に超高層ビルの再開発は十条の地域性に不適合である。周辺住民にも「今のままの何となく懐かしい雰囲気の商店街がいい」との声が強い。

のの山けん・北区議会議員は「低層の住宅街という十条らしさを壊せば、お年寄りや学生が住めない街になってしまいます」と批判する(「十条駅西口再開発を考える」2012年5月26日)。

八百川孝・北区議会議員は「超高層ビル方式の再開発は、都心ならばいざ知らず、十条の町の環境とそぐわないという問題があります。また、超高層建築物がもたらす環境への影響も心配されます。公共性の高い再開発であるならば、無理をして「利益」を生み出す必要はありません。」と批判する。

第四に十条駅西口地区再開発は巨額の税金を費消する。「北区基本計画2010」では十条駅周辺のまちづくりの促進の総事業費を112億1700万円とする(135頁)。

もともと十条再開発は1999年に財政再建推進プランを理由に東京都の調査が中止している。財政再建推進プランは石原慎太郎氏が都知事就任直後に実施したものである。その時に無駄遣いとして削減したものを石原都政の末期に復活させたことになる。

石原知事の財政再建は、削減の仕方を批判できても、財政再建の結果自体は業績として一定の支持が得られている現実がある。しかし、財政再建後にしたことは新銀行東京や東京オリンピック招致活動などの無駄遣いであった。十条駅西口地区市街地再開発も、その一つである。

十条駅西口地区再開発は催眠商法

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業に対しては、陳情24第12号「住民の代表である区議会が住民にとっての再開発の問題点を調査・広報し、住民と情報を共有することを求める件」が区議会に提出された。受理年月日は2012年6月13日である。陳情は以下の通りである。

***

【要旨】

住民の代表である区議・区議会が、近隣も含めた住民にとっての再開発(超高層マンション)のデメリット、リスク、問題点をNPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議や景観と住環境を考える全国ネットワーク等住民の立場に立った情報提供を行っている団体より聴取し、得られたデメリット、リスク、問題点を、近隣を含めた地域住民と共有するため、地域で説明会を行うことを求めます。

【理由】

十条駅西口再開発準備組合や北区は、何回か説明会を行っていますが、メリットは繰り返し強調しますが、デメリット、リスク、問題点は申し訳程度にしか述べられず、まるで催眠商法の様に感じてしまいます。

 十条駅西口地区第一種市街地再開発事業等に係る都市計画案の説明会でのデメリット、リスクに対する区の回答は、日照、風害、電波障害しか挙げられませんでした。

 また、準備組合が地権者に出した質問集でも、デメリット、リスクについての説明は具体的でなく、ぼんやりしていてよくわかりません。

 何より住民の代表である区議会議員が、住民にとっての再開発(超高層マンション)のデメリット、リスク、問題点を知り、住民と情報共有することは大変重要です。

***

十条駅西口の説明不足は2012年6月1日の東京都議会都市整備委員会でも大島よしえ都議から指摘された。

「地域住民への説明がほとんどされていないと聞きました。」

「私どものところに参りました十条駅西口再開発を見直す会というところからの要望書の内容では、まだ再開発が行われようとしていることすら知らない十条地区の住民も少なくないということや、それから北区の区議会の方にもちょっと問い合わせをしましたところ、情報不足が指摘をされているということで、広く知られていないという点についてはそのとおりではないかというようなお話を伺いました。」

「ここの方たち、その準備組合の中でも権利変換等の仕組みなどが、もちろん事業計画そのものについての話し合いがされているというのが前提なんですけれども、権利変換の仕組みについて丁寧な説明がなくて、その権利変換の内容が少しずつ見えていくにつれて不安が広がっていると聞きました。

現地には、再開発エリアの中に再開発反対ののぼり旗を立てている、そういうビルとか商店などがありまして、こういうところを見ますと、やはりこの合意を得るということがなかなか進んでいないのではないかというふうに感じられました。」

陳情の「デメリット、リスク、問題点は申し訳程度にしか述べられず、まるで催眠商法」は利益となる事実は告げたが、不利益事実は告げずに新築分譲マンションをだまし売りし、消費者契約法違反(不利益事実不告知)で売買契約を取り消された東急不動産(販売代理:東急リバブル)と同じである(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』)。

この陳情は2012年7月4日の地域開発特別委員会で審議された。日本共産党のみが継続審査で他の会派が不採択を主張したために不採択となった。各区議の発言は以下の通りである。

大沢たかし(自由民主党)
「ただいま説明していただきましたけれども、理由の中に、説明会がわかりにくいというのが書いてあるんですけれども、わかりにくいという説明会を、今後、ぜひわかりやすく丁寧に行っていっていただきたいというのがまず1点です。それとあとまた、住民と情報を共有するということは、我々区議会としても同じ思いでありますので、ぜひともこれも、区から地域に正確な再開発の情報などをどんどん発信していただきたいと思います。
 以上のことから、要旨のほうで、区議・区議会が聴取し住民と共有し、そして説明会を行うということになっておりますが、区のほうから情報を発信していただき、地元でわかりやすく丁寧な説明会を今後開催していただきますことをお願いいたしまして、この件につきましては不採択とさせていただきます。」

八百川孝(日本共産党)
「先般の都市計画決定の手続上の説明会にも参加して、住民の皆さんからの質疑等については拝聴したところでありますけれども、個人質問の中でも非常にわかりにくい話を十分に説明し切れてきたのかどうかという点では、大変私自身もじくじたる思いがずっと残ってはいる問題です。
当初、準備組合の方々が熱心に取り組みを進める過程の中で、煩雑な権利変換の中身等について、準備組合員に対しては勉強会などを開いて説明してきた経緯というのは承知していたんですけれども、最初から反対の意向が強い方たち、あるいは疑問も強く持たれている方たち等に対しては、準備組合からの情報提供も含めて、ほとんどパイプが遮断した状態が続いていて、その情報が共有化されてこなかったという、そういう問題点を私も感じ続けてきました。
準備組合の方々も、それが物すごく最後まで悩みの種でありまして、そういった意味もあってと思いますが、権利変換の地域そのものを、途中でといいますか、最近、住商共存地区という形ではしょってしまいまして、つまり、再開発区域の中にあったとされる地域がそうでなくなってしまったという区域ができて、そのことによって、自分たちの権利がどのようになっていくのかということの説明が二重になったという意味もあると思うんですけれども、自分の家や土地がどんなふうになってしまうのかが、結局よくわからないという方たちが大変多く、つい最近、生まれていたのではないかというふうに私は感じております。
ですから、都市計画決定上の手続にふさわしい説明会が開かれていて、そこに意見が出されているというだけで、そういった方たちの本当に心配されている中身が十分に説明されてきているのかどうかという点では、私は、説明する側、これは北区も含めてでありますけれども、大いに反省していかなければならないところかというふうに思っております。
したがって、必要な、義務的な説明会以外でも、質問に答えて、事務所に来てくれればどんどん説明しますみたいなことを言っておりますが、私は、その以前に、一軒一軒訪ねて説明していくというような活動を、区の役所の人たちも含めて一生懸命やっていたことも知ってはいるんです。ただし、この問題というのは、そういったことが説明されてきたからといって、それが十分に伝わってきたと思ったら大間違いであって、権利者というのは、直面にその問題がぶつけられたときに、初めて不安材料として問題意識を膨らませるわけでありますから、今の時点でもなお十分なる説明を繰り返し繰り返し行うことは、区の当局としても努力事項の一つに据えてもらわなければいけないだろうというふうに考えております。それが1つ。
それから、説明すれば納得してもらえるかどうかという点で、私は個人質問の中でも、まだまだ重要な問題がハードルとしてクリアされていないんだという指摘をしたつもりであります。このことがクリアされない限り、私はこの事業の進展はもしかすると頓挫する可能性だってあるんだというふうに指摘いたしました。先ほどの事務事業概要の説明を通じて、組合設立の要件がどの程度満たされているだろうかという点での数字上の動きについては、2月現在の数字上の動きの把握というのが示されたわけでありますけれども、私は今、非常に組合の設立条件においても微妙な状況に推移しているのではないかという見方をしております。
高層ビル化の問題については、計画そのものの変更を求めたわけでありますけれども、こういう大前提の問題で、形式的な都市計画決定手続というのは、やればそのままいくかもしれないということはあったとしても、私は、それでは住民の合意とか納得というのを得たということにはならないのではないかというようにも思っております。そのときにこの陳情が出されているというふうに受けとめました。
説明いただいたように、2つの団体はインターネットで見ることぐらいしかできない情報の提供になっておりますけれども、熱心に現場の問題を取り上げては解明するという点では、ある意味で私たちが情報を得る上でピカ一の、つまり役所とは全然違う角度からの情報提供をしているという点では、抜きん出た情報を提供している団体、活動体であろうかというふうに思っております。もちろん、各種の再開発だとかそういったものに反対する人たちが多く集まって情報を交換し合っているという側面もあるのかなというふうには思いますが、学者の人たちもここに参加されて、基本的なまちづくりの問題点を絶えず明らかにするという点でも、勉強になるところではあります。
区議会がこういう団体と、委員会の活動を通じて勉強するかしないかというのは、これは上げて区議会の側の主体の問題であるから、それは住民からそういうふうな意向があるとすれば、受けとめてどうしようかということは検討することはやぶさかではありませんけれども、いずれにしても、現時点の住民間の情報とその中で進んでいる合意形成の中身と照らし合わせると、議会は議会の側として、十分に住民と溶け合うようにしていって、この問題に対処していかなければならないことは確かだというふうに思っております。
ですから、私は今後の活動方針に生かすという意味でも、この陳情は大いに参考にさせていただきたいと思いますが、ここではとりあえず継続審査に付すことが妥当であろうというふうに考えております。」

大島実(公明党)
「陳情者の心情を理解できるところもあるんですが、今回の陳情につきましては、区議会、そして区議会議員が地域で説明会を行うようにということですので、この件につきましては、議会改革とか議会基本条例等の中での出張、また出前委員会とか出前議会と言われているそうですけれども、そちらのほうの話ではないのかと。今、共産党の八百川委員が、それはこちらのほうで酌み取って云々という話をしたのは、議会側のほうの話ですので、この地域で説明会を行っていくということにつきましては、今も話しましたが、議会改革検討会等の中でも出張出前委員会、出前議会等の話し合いが、今、進んでいますので、これはこれで議会の中でやっていけばいいということでありますので、今回の陳情につきましては、私どもは不採択とさせていただきたいと、そのように思っています。」

佐藤ありつね(社会民主党)
「これは主語が議会というふうに、議会がやってほしいという、実行主体が議会に求められています。今の事業の進捗状況が、先般も都市計画決定が10月に見られる。今、その段階での説明会に入っている。その前段からも、準備組合の段階から何度か勉強会、そして説明会が繰り返されながら今日に至っているという今の状況、これらを考えたときに、そしてまた、課題、テーマが2つの側面があると思うんです。つまり高層ビル建設に伴う環境影響、よく我々もマンション紛争等々で経験するわけですけれども、日照被害とか風害とか、あるいは景観、威圧感とか、そうした建物の構造をめぐって周辺環境との調和をどう図っていくか、そのための交渉をどうしていくのかという側面があるのと、もう一つは、ここは再開発地域の地権者の権利問題があります。これに対するメリット・デメリットの説明もということで、2つの内容の要望になっているように思うんですね。
地権者は、権利問題に入っていきますとなおのこと、事業の経過の中で、あるいは個別の利害の問題も絡んでいきますので、こうしたことを含めて踏み込んだ説明等が、議会としてのポジションから言っても困難があるだろうということも含めまして、この気持ちというのを考えて、我々もこの陳情を非常に前向きに受けとめたんでありますが、先般の説明会についても、私たちも参加して状況などを聞いていて、権利者の中でもまだ十分な議論ができていない、もっと尽くしてほしい、現在の地権者の会合や勉強会もさらに進めてほしいというような意見があったことも、その場で私も見たわけであります。
そういう意味では、まだまだこなし切れていない、あるいは不安感や疑問点等々については、誠意を尽くして説明と、そしてまた話し合いを尽くしていただくということについては、強く事業推進の北区もその指導に当たってほしいということを心から要望しておきたいと思うんです。
そういう意味で、全体の合意形成を図りながら、努力の過程の道すがらを大切にしてもらって理解を深めていくということを前提に、強くそのことを要望して、議会がその役割を今果たせるかというと、これはなかなか無理があるだろうし、既に説明会等々の推進については、今までの経過からいっても、それを承認してきている経過がありますので、議会としてということでの陳情趣旨からいきますと、願意に沿うことは困難であるということを私たちとしては考えていますので、不採択というふうに、私たちの態度としてはその旨を表明したいと思います。」

いぬい宗和(みんなの党)
「確かに陳情者が述べているように、住民の代表者である区議会議員が、住民にとっての再開発のメリット・デメリット、リスク、また問題点を知り、住民と情報共有することは重要であると、このことは本当にそのとおりでありまして、私自身もしっかりと今後勉強していく必要性を改めて感じたところではありますが、区議会におきましては、再開発、またまちづくりについては建設委員会、また地域開発特別委員会などで、メリット・デメリットについても多角的に現在議論しているという中でございまして、また特定の団体の意見を区議会として聞くということにつきましては、巨大な世論形成がなされた場合に平等な議論がなされないという危険性があるのではないかというふうに私は感じております。
また、地域での説明会については、現在も各議員が積極的に参加していらっしゃいまして、地域住民の意見というのはしっかりと共有されているものというふうに信じておりますし、またそういうふうに判断しておりますので、この陳情につきましては不採択という形でお願いしたいと思います。」



林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』

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林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』
東急不動産(販売代理・東急リバブル)から不利益事実を隠して問題物件をだまし売りされた著者(=原告)が消費者契約法に基づき売買契約を取り消し、裁判で売買代金を取り戻した闘いの記録(ロゴス社、2009年7月1日発行)。
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